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压力下的商住房

在严格限购政策背景下一度“所向披靡”的商住房市场，随着住宅市场调控政策的逐渐放松，正面临前所未有的库存压力。在9·30和3·30两轮调控政策之后，北京楼市整体出现明显升温迹象，但商住市场却出现与大势相悖的表现，无论是成交量还是成交价格，均出现下挫。业内人士普遍预测，潜在的增量与高企的库存累加，商住市场还将在未来爆发出更大的危机，而控制总价、提升产品差异化与独特性、满足居住者复合性需求，才是商住房市场打响反击战的唯一出路。

据亚豪机构统计显示，2015年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了两个百分点。

与成交价格的小幅回落相比，北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2015年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，成交的回落幅度高达三成。

事实上，商住市场巨大的去化压力早在去年三季度已经出现端倪。亚豪机构统计数据显示，到去年9月底，北京商住产品库存达2.6万套，与二季度末相比，增加了近4000套，创下22个月以来新高。

据北京市房协秘书长陈志介绍，此类产品相对集中的区域包括房山长阳区域、门头沟区域、大兴黄村和六环附近、通州台湖区域、通州运河核心区以及北六环未来科技城和北七家区域。“门头沟区域隔一条路的两个项目都是类住宅产品，每个项目都有四五千套的存量，两个项目都近1万套了，库存压力很大。”

亚豪机构副总经理高姗分析，2013年北京住宅土地出让方式是在达到竞价上限之后竞建保障房、自住房面积，造成商品住宅用地面积缩减、地价高企，部分开发商为了平衡项目利润率，往往选择将商业公建用地中的可售部分开发为商住产品，以实现房企资金快速周转，这将造成今年商住产品进入供应高峰期。

据陈志介绍，规划已经脱离了目前的现状，在某些区域配建大型的商业和写字楼并不符合市场情况，也未顾及市场需求。事实上，不可能每个区域都能支撑起一个大型的商场，尤其是在电商的严重冲击之下。但土地的供应仍然有不少此类用地，按照人均10平米的办公面积计算，目前的供给也超过需求。这是此类产品极度过剩、长期积压、去化较慢的重要原因之一。

另外，在目前的政策环境下，对购房者来说，此类产品并未获得住宅产品同等的待遇，首付和贷款的利率都比较高。“但是，这类产品是北京刚需市场的重要补充，很多住宅目前的总价都高达两三百万，远远超出刚需人群的购买能力，而类住宅产品户型小，总价低，是解决一部分人群居住问题的产品类型。”

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